5~30%
호가 대비 실거래가 괴리율 (지역·시황 따라 편차)
60건+
서울시 단톡방 집값 담합 적발 건수 (2026년 기준)
3년
집값 담합 시 최대 징역형 (공인중개사법)
목 차
- 호가와 실거래가, 뭐가 다른가 — 기초부터 짚기
- 호가와 실거래가의 갭 — 실제로 얼마나 벌어지나
- 커뮤니티가 오래전부터 의심해온 것들
- 실제로 적발된 조작 수법 3가지
- 단톡방 담합의 작동 방식 — 실제 사례
- ‘실거래가 띄우기’ — 숫자를 올리는 기술적 방법
- 정부는 어떻게 대응하고 있나
- 내가 집 살 때 속지 않으려면
호가와 실거래가, 뭐가 다른가 — 기초부터 짚기
집을 살 때 마주치는 두 개의 가격이 있습니다. 하나는 호가(呼價), 다른 하나는 실거래가입니다. 이 둘의 차이를 모르면 시장을 오해하게 됩니다.
호가(呼價)
팔겠다고 부르는 가격
매도자가 원하는 가격. 네이버 부동산·직방·공인중개사 매물 등에 올라오는 숫자. 실제 계약이 성사되지 않아도 얼마든지 올릴 수 있음
실거래가(實去來價)
실제로 계약된 가격
매도자와 매수자가 합의해 계약서에 찍힌 금액. 30일 이내 국토부에 신고 의무. 호갱노노·국토부 실거래가 시스템에서 조회 가능
핵심은 이것입니다. 호가는 아무도 사지 않아도 얼마든지 높게 부를 수 있습니다. 반면 실거래가는 실제로 돈이 오간 거래입니다. 언론이 “강남 아파트 신고가 경신”이라고 보도할 때, 그 숫자가 호가인지 실거래가인지 구분하는 것만으로도 시장을 훨씬 정확하게 읽을 수 있습니다.
호가와 실거래가의 갭 — 실제로 얼마나 벌어지나
부동산 시장 상황에 따라 이 갭은 극적으로 달라집니다. 상승장에서는 실거래가가 호가를 따라가거나 추월하기도 하고, 하락장에서는 호가가 실거래가보다 수억 원 높은 상태가 오래 유지되기도 합니다.
거래 절벽 상황에서 특히 주목해야 할 점이 있습니다. 한 달에 거래가 단 1~2건인 단지에서 그 거래가 이례적으로 높은 가격에 이뤄지면, 그 숫자가 그 단지의 ‘시세’처럼 굳어집니다. 이게 커뮤니티에서 말하는 “시세를 만드는” 기본 메커니즘입니다.
커뮤니티가 오래전부터 의심해온 것들
부동산 갤러리(디시인사이드), 클리앙, 부동산 커뮤니티 카페에서는 수년 전부터 반복적으로 제기되는 의혹들이 있습니다. 단순한 음모론처럼 치부됐던 이야기들 중 일부는 실제 수사로 이어지기도 했습니다.
의혹 ① “특정 단지 카페에서 최저 매도가를 정해놓는다”
아파트 입주민 단체 카톡방·네이버 카페에서 “이 가격 이하로 내놓으면 배신자”식의 분위기가 형성된다는 제보. 이것이 바로 실제 수사로 이어진 ‘집값 담합’의 실체입니다
의혹 ② “거래 없이 호가만 올려서 시세를 끌어올린다”
실제 거래가 없어도 매물 호가를 올려놓으면 부동산 시세 사이트의 ‘현재 시세’가 올라간 것처럼 보임. 이를 기반으로 “우리 단지 시세가 올랐다”는 분위기 조성
의혹 ③ “가족 간 고가 거래로 실거래가를 찍는다”
실제로 돈이 오가지 않거나, 실제 금액보다 높게 신고해 공식 실거래가 기록을 높이는 수법. 이후 취소 신고로 거래를 없애지만 기록은 남음
의혹 ④ “대형 공인중개사가 시세를 만든다”
특정 단지 물량을 독점한 대형 중개업소가 내놓는 호가가 곧 ‘시세’처럼 굳는다는 주장. 실제로 여러 중개사가 같은 단지 물량을 공유하며 가격을 맞추는 관행
실제로 적발된 조작 수법 3가지
커뮤니티의 의혹이 허풍이 아니라는 걸 보여주는 실제 적발 사례들입니다. 수사기관이 공식적으로 인정한 방식들입니다.
실거래가 띄우기
시세보다 비싼 가격에 허위 매매 계약 체결 후 국토부에 신고. 이후 계약 해제를 신고해 거래를 없애지만, 신고된 고가 기록이 시세에 반영되는 점을 이용
2021년 최초 적발. 이후 허위거래 신고 시 ‘진짜거래’ 표시 제도 도입
단톡방 호가 담합
아파트 입주민끼리 단체 카톡방을 만들어 “○억 이하로 내놓지 말자”, “공인중개사에 이 가격으로만 광고하도록 압박하자”고 합의
서울시 2026년 기준 60건 이상 적발. 주도자 형사 입건 사례 다수
허위매물 광고
실제로 팔 의사 없는 매물을 시세보다 낮게 올려 클릭을 유도한 뒤 “그 매물은 나갔고 비슷한 걸로 이게 있는데…”로 유인하는 낚시 매물
부동산 플랫폼 허위매물 신고 시 과태료 최대 500만원
단톡방 담합의 작동 방식 — 실제 사례
서울시가 공개한 실제 수사 사례를 바탕으로 단톡방 담합이 어떻게 실행되는지 단계별로 재구성했습니다.
입주민 카페·단톡방 결성
“우리 단지 시세 지키기” 명목으로 모임 시작. 처음엔 정보 공유 목적처럼 보임
“○억 이하 절대 안 된다” 합의
특정 가격 이하로 매물을 내놓지 말 것을 권고. “우리가 가격 낮추면 전체 단지가 손해”라는 논리로 설득
공인중개사 압박
동네 공인중개사에 “○억 이하 광고하면 우리 집 안 맡긴다”는 압박. 중개사들이 사실상 시세 설정에 동조하게 됨
매물 감시·이탈자 제재
합의 가격보다 낮은 매물이 등장하면 카페에 “누가 싸게 내놨다”며 공개적으로 압박. 사회적 낙인 효과 이용
결과: 단지 호가 유지 → “시세 상승” 효과
실제 거래 없이도 호가가 유지되면 KB시세·네이버 부동산 등의 시세 데이터가 올라가는 것처럼 보임
공인중개사법 제49조에 따라 가격 담합을 주도한 자는 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금을 받을 수 있습니다. 서울시는 2026년 기준 단톡방 담합 60건 이상을 적발했으며 무관용 원칙을 선언했습니다.
‘실거래가 띄우기’ — 숫자를 올리는 기술적 방법
단톡방 담합보다 더 교묘한 방식이 있습니다. 공식 실거래가 자체를 조작하는 방법입니다. 2021년 국토부가 처음 적발한 ‘실거래가 띄우기’ 사례를 분석하면 작동 원리가 보입니다.
실거래가 띄우기 — 시나리오
가족·지인 간에 A아파트를 시세 10억보다 훨씬 높은 15억으로 허위 계약서 작성
30일 내 국토부 실거래가 시스템에 15억으로 신고 → 공식 기록에 “15억 거래” 등재
호갱노노·네이버 부동산에 “15억 신고가”가 뜨고 “단지 시세 올랐다”는 분위기 형성
일정 시간 후 거래 해제 신고로 계약을 없애지만 시세 상승 효과는 남음
이 수법을 막기 위해 국토부는 2022년 이후 해제 신고된 거래를 실거래가 통계에서 제외하는 조치를 취했고, 실거래가 공개 시스템에 ‘진짜거래’ 표시를 도입했습니다. 하지만 해제 전까지 수주~수개월간 올라간 ‘신고가’가 시장 심리에 영향을 미친다는 점에서 완전한 방어가 어렵다는 평가도 있습니다.
정부는 어떻게 대응하고 있나
서울시와 국토부는 꾸준히 단속을 강화해왔습니다. 2025~2026년 주요 대응 현황은 다음과 같습니다.
🔍
실거래 의심 건 정밀 분석
신고 후 장기 미등기, 유사 거래 후 해제 신고 건 자동 탐지 시스템 운영
📱
온라인 커뮤니티 모니터링
아파트 카페·단톡방·SNS에서 담합 게시글 집중 감시. 신고 접수 즉시 수사 착수
⚖️
형사 처벌 강화
담합 주도자 형사 입건·검찰 송치 실시. 과거 과태료에서 징역형 적극 추진
🏷️
‘진짜거래’ 표시 제도
실거래 신고 후 해제 없이 등기 완료된 거래에만 표시. 허위 신고와 구분
내가 집 살 때 속지 않으려면
조작이 있든 없든, 실수요자가 집을 살 때 활용할 수 있는 현실적인 방어 수단이 있습니다.
국토부 실거래가 공개 시스템 직접 확인
rt.molit.go.kr — 최근 3개월 내 같은 단지·동일 평형 실거래 건수와 금액 확인. 거래가 1~2건뿐이라면 그 가격을 시세로 보기 어려움
호갱노노 차트로 호가-실거래 추이 비교
호갱노노(hogangnono.com)는 시세 추이와 실거래 그래프를 함께 제공. 호가가 실거래 대비 얼마나 높은지 시각적으로 비교 가능
월간 거래량 확인 — 거래가 없으면 시세가 아니다
특정 단지의 한 달 거래량이 1~2건이면 그 거래의 가격은 통계적으로 의미가 약함. 최소 월 5건 이상의 거래 흐름에서 시세를 읽어야 함
‘진짜거래’ 표시 여부 체크
국토부 실거래가 시스템의 ‘진짜거래’ 표시가 있는 건만 신뢰. 해제 신고된 이상 거래나 분쟁 중인 거래는 제외하고 분석
결론적으로 “아파트 가격이 조작된다”는 의혹은 단순한 음모론이 아닙니다. 실제로 형사 처벌을 받은 사례가 있고, 수법도 구체적으로 드러났습니다. 다만 그것이 시장 전체를 주도하는 거대한 카르텔이라기보다는 개별 단지·지역 단위에서 벌어지는 자구책에 가깝습니다. 중요한 건 이 구조를 이해하고, 자신이 보는 숫자가 호가인지 실거래가인지, 거래량이 충분한지 판단할 수 있는 눈을 갖추는 것입니다.
Tags
실거래가 호가 차이
부동산 담합
단톡방 집값
실거래가 띄우기
호갱노노
부동산 음모론
